从四分之一英亩的宅基地到公寓生活

“澳大利亚梦”曾经是指拥有一套带前院和后院的房子。但对于那些因房价高昂而无力购置四分之一英亩地块的年轻一代来说，是时候重新审视这个梦想了。 

如今，人们安身立命的地方，往往是在公寓楼里，或者通过“租购”这种形式的创意财务操作来实现。

随着公寓购房门槛降低、“锁门即走”式住宅带来的生活方式优势，以及人们对市中心中等密度社区配套设施的向往，澳大利亚多单元住宅市场正迎来强劲反弹，而郊区带地独栋住宅的绝对优势正逐渐被削弱。 

根据住房行业协会（HIA）的最新分析，各项条件正逐渐成熟，预计从2026年起，公寓开工量将出现大幅增长。 上一轮低迷始于2017年，起因是澳大利亚审慎监管机构对外国投资者征收额外税款，并实施了限制性的贷款上限。这些干预措施导致公寓开工量在疫情爆发前就已崩溃，而随后政府对市场的干预、建筑成本的上涨以及为期两年的移民暂停，进一步加剧了这一下滑趋势。

但今年，在多个市场中，公寓价格已开始超过独栋住宅的价格。如果这一趋势持续下去，随着现有房源价值与新建住宅成本趋于一致，新建公寓项目将再次具备经济可行性。

据HIA首席经济学家蒂姆·里尔登称，这些预测对Z世代来说是个好兆头，因为他们仍然将购房视为人生中的重要一步，并且并不介意所购房屋是否位于多单元住宅区的一个街区内。2025年多单元住宅的开工量为21%

比上年高出1%，预计将在2030年代达到10万这一峰值。

蒂姆表示，这是过去15年来住房市场逐渐摆脱独栋住宅趋势的一部分，因为对许多人来说，这类住宅的价格实在太高，难以负担。

“土地一直都很昂贵，而如今地价更是高得离谱，因此对许多澳大利亚人来说，搬进多户住宅显然是更明智的选择。”

蒂姆指出，“租购”这一概念正日益流行，该术语描述了一种越来越普遍的现象：人们在农村或地区购买一套价格更为实惠的住房，同时在城市租住一套更注重生活品质的住房——这种住房通常超出了他们的购房预算。

虽然同时支付房租和房贷听起来可能有些复杂，但“租购结合”是一种更经济实惠的进入房地产市场的途径，它能让业主随着时间的推移积累房产净值，为将来换购更大更好的房产做好准备。

如果经济上允许的话。

澳大利亚国立大学社会研究与方法中心的本·菲利普斯副教授在《住房成本趋势与预测》分析报告中指出，2023年住房成本占收入的比例达到了至少自1984年以来最高水平。造成这一现象的主要原因是抵押贷款利率以及与前几十年相比更沉重的债务负担。他指出，若按所有租房家庭的平均值计算，租金成本的涨幅并未如此显著。

这一切中最发人深省的一点是：尽管92%的租房者都渴望拥有自己的住房，但不到一半的人认为自己能实现这一目标。这正是美国经济学教授斯科特·加洛韦所描述的“代际掠夺”现象的一部分。

作为社交媒体和播客界的红人，加洛韦教授不仅就金融市场发表见解，还涉猎从“有毒的男性气概”到美国民主遭到侵蚀等方方面面的话题。他认为，老一辈人积累的财富和机遇，正是直接以牺牲其子孙后代的利益为代价换来的。

他认为，这种“掠夺”在很大程度上是由于婴儿潮一代和X世代既享受了更实惠的住房和教育带来的好处，却未能反对那些导致年轻一代面临成本飙升、实现财务成功面临更大障碍的政府政策。他一直对政府支出——尤其是新冠疫情刺激计划——予以严厉抨击，认为这些措施助长了通货膨胀和资产泡沫（住房和股票），而从中获益的主要是那些已经拥有资产的人。 

加洛韦教授还主张政府支持公立大学降低学费，他指出，一些院校正效仿奢侈品牌采用“稀缺性”策略来抬高学费，而其庞大的捐赠基金规模则表明，这些院校的行为更像对冲基金，而非公共服务机构。他更希望将救助资金重新分配给公立大学，以削减成本并扩大招生规模，从而使当前一代人能够更便捷、更负担得起地接受高等教育。

受过教育的人不仅能获得更好的就业前景和更高的生活水平，还能迈入购房的大门。

加洛韦教授直言不讳地谈到了年轻人面临的心理健康危机，他认为这在一定程度上与社交媒体的负面影响有关。他表示，老一辈人并未面临当今年轻人所面临的许多经济问题（更不用说环境、政治和社会问题了），然而对于那些对自己处境感到相当沮丧的年轻人，他们却几乎不愿伸出援手。

回到澳大利亚，澳大利亚国立大学政治与国际关系学院院长尼克·比德尔教授最近发表了一篇题为《希望的消逝》的重要研究论文。

调查的主要发现是，澳大利亚人对未来越来越悲观，对政府和机构的信任度不断下降，财务压力也日益加重。

生活满意度已降至新冠疫情封锁以来的最低水平，平均满意度从10分制中的6.78分降至6.45分——与2023年初的6.78分以及“黑色夏天”丛林大火和新冠疫情爆发前的7.05分相比，这一降幅在统计学上具有显著性，且幅度较大。

财务压力依然居高不下，33.1%的澳大利亚人表示，仅靠目前的收入难以或非常难以支付家庭开支，这一比例较2024年10月的29.9%有所上升。 

这种普遍的悲观情绪既体现在个人境遇上，也体现在对国家整体未来的展望中：仅有21.7%的澳大利亚人认为过去一年自己的生活有所改善，而31.0%的人认为生活变得更糟——这是自新冠疫情初期实施封锁措施以来记录到的最糟糕的预期。 

对国家长远前景的看法也普遍持负面态度：50.3%的澳大利亚人认为50年后生活会变得更糟，而只有16.3%的人认为生活会有所改善。因此，怀旧情绪普遍存在也就不足为奇了——尽管预期寿命、实际收入和教育水平都取得了重大进步，但仍有51.8%的人认为50年前的生活更好。

作为两个十几岁儿子的父亲，比德尔教授对儿子们长大后将要面对的不确定经济和政治格局感到由衷的担忧。但他告诫人们不要对某个逝去的时代进行浪漫化想象。

“在我那个年纪时，青年失业率曾高达两位数，但现在已降至10%以下。不过，与近代历史上任何时期相比，未来10年或20年澳大利亚的经济结构都难以预测。”

“毫无疑问，购房在澳大利亚年轻人的生活中所扮演的角色确实与以往大不相同，未来也将如此。但这其中也有值得欣喜的一面。如今，越来越多的澳大利亚年轻人完成了本科学位甚至两个学位，并周游世界。而那些在年轻时尚未做好准备就生育子女的澳大利亚人则越来越少。” 

“这些趋势推迟了年轻人购房的时间。这并非因为年轻成年人买不起房，而是因为他们做出了这样的选择，”比德尔教授说道。

“如果我们将财富的定义扩展到包括人力资本，那么我不确定现在的澳大利亚年轻人，平均而言，是否比我们当年同龄时要富裕得多。但当然，人力资本是没有上限的。对于太多澳大利亚年轻人来说，一旦他们准备好做出购房的决定，这比战后大部分时期都要困难得多。”

他还认同加洛韦教授对代际不平等的担忧，认为澳大利亚的老年人放任房价上涨速度远超合理水平，从而损害了新入市购房者的利益。

“作为一个国家，我们面临的挑战是确保实现更可持续的住房模式所带来的负担，不要仅仅由年轻一代来承担。住房不一定要是公寓，但公寓应该是一个可行的选择，而且我们确实需要确保居住在公寓里的人能够享受到与独栋住宅居民同等的配套设施。” 

“主要目标应是确保住房存量持续增长，但要以可持续的方式进行，同时确保你成长的家庭背景不会过度决定你当前或未来的住房质量。”

不过，他的研究中也有一些亮点。

“在分析今年早些时候的调查数据时，最让我感到惊讶的是，年轻的澳大利亚人对未来比其他成年人群体要乐观得多。 尤其是18至24岁的年轻人，以及25至34岁的人群，他们更倾向于认为未来五到五十年内生活会变得更好而非更糟，而且这种看法不仅针对他们个人，也适用于整个社会。”